+7 (4942) 47-26-52
+7 (910) 950-29-05

Что не гарантирует Росреестр?

Реестр прав на недвижимое имущество был образован одноименным законом в 1997 году. Цель проводимых реформ на рынке недвижимости сводилась к упрощению операций с недвижимостью в гражданском обороте. Упрощение это выразилось в отмене обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью в 1995 году, отмене обязательного лицензирования риэлторской деятельности в 2002 году и ,как не странно, в принятии самого закона о государственной регистрации права собственности и сделок с ним.

Законодатель понимал, что отпускать рынок жилья в совсем свободное плавание опасно. Поэтому Росреестру и делегировали не только регистрацию права собственности, но и регистрацию сделки – как основания возникновения права.

Подразумевалось, что при регистрации сделку, государство в лице Росреестра придаст законность основанию перехода права собственности. Ведь, если сотрудник Росреестра зарегистрировал сделку – она законна, сторонам нечего боятся, и юрист в сделках не нужен. Однако практика показала иное мнение, регистрация основных видов сделок с жильем в итоге была отменена в 2013 году.

Изъяны закона о государственной регистрации

В ст.2 ФЗ о государственной регистрации говорится о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Из смысла указанной нормы очевидно, что зарегистрированное право собственника не является, чем-то сакральным, и государство признает статус собственника до тех пор, пока судом не установлено иное. Далее, ст.223 ГК РФ п2. устанавливает что, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Смысл вполне понятен – если вы добросовестный покупатель, то по общему правилу жилье забрать нельзя. Если сделка признается недействительной, и вы попадаете в указанные в законе исключения из общего правила, то жилье придется вернуть. При том вернуть придется вне зависимости от того, вернет ли вам деньги продавец.

В связи с этим интересен вопрос: кто такой «добросовестный приобретатель»? Для того, чтобы быть добросовестным, покупателю нужно не знать, что приобретаемое имущество «собственник» не имел право продавать. Как на практике покупатель может это доказать? Суды, исследуя спор, истребуют у сторон доказательство того, была ли представлена на сделку выписка из ЕГРП, где указаны данные об обременениях, ограничениях жилья или нет. Если вы выписку на сделку не требовали, то шансов отстоять имущество — не много.

Кроме этого, есть два уточняющих условия в статусе добросовестности:

  1. Если жилье передавалось безвозмездно лицом, которое не имело право его отчуждать (по договору дарения)
  2. Если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Например, если недвижимость было продано по поддельному паспорту, жилье придется вернуть

Ясно, что в указанные условия попадает большинство мошеннических дел с жильем. Закон о государственной регистрации защищает обманутых покупателей: Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 1069 ГК РФ и п.3 ст. 31) установлено, что собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

В указанном вполне справедливом правиле, есть два важных уточняющих момента:

  1. Максимальная сумма компенсации – 1 миллион рублей
  2. Если виновное лицо судом не установлено – получить выплату невозможно

Если с первым моментом, можно смириться, то второе условие практически полностью уничтожает возможность получения выплаты. Очевидно, что по большинству мошенничеств с жильем виновные лица не установлены. Примеров из судебной практики с отказами в выплате на указанном основании множество. «Очевидно, что созданная система регистрации права собственности как часть общей системы оборота жилья должна быть изменена, — комментирует нотариус, член Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров. — К сожалению, практика оформления сделок не пошла по пути обязательности юридической экспертизы сделки – юристом, нотариусом, адвокатом, как во многих странах мира. Порочность практики определена отсутствием внятной государственной политики, которая бы открыто заявила о том, что рынок жилья сегодня — это зона риска, где государство де-факто не защищает ни продавца, ни покупателя. Показательна доктрина бдительности покупателя в США, продолжающая существовать до сих пор, когда государство законодательно заявило рынку, что покупатель сам несет ответственность за свою неосмотрительность при покупке жилья. В этом случае сделки с недвижимостью без ответственного юриста — это сегодня исключение из правил».

Яндекс.Метрика