+7 (4942) 47-26-52
+7 (910) 950-29-05

Работа с риэлтором

Обращаться в агентство или нет?

Бывают случаи, когда поговорка «если хочешь сделать дело — сделай его сам» не работает. Самостоятельная продажа квартир в Костроме без обращения к специалистам — одна из таких историй. Основной довод, который многие приводят в пользу попытки самому продать квартиру — это экономия. На деле же, эта экономия зачастую оказывается весьма призрачной. Будет совсем неудивительно, если вы напротив понесете убытки от своего решения.

Рынок недвижимости (наряду с медициной, образованием, строительством и юриспруденцией) – не терпит дилетантов. Многое примет действительно мрачный вид, если по вине собственной безграмотности при продаже недвижимости Вы останетесь и без денег и без жилья.

Практичные европейцы уже давно поняли, что продать квартиру через агентство — значит просто следовать нормам жизни. Они понимают, что не располагают такой же полной информацией о рынке, как агенты по недвижимости, такими же исчерпывающими знаниями о правильной торговле и такими же профессиональными навыками ведения эффективной рекламы, значительно повышающей стоимость объекта.

Если же Вы абсолютно уверены в себе, а главное в своей юридической грамотности можете попробовать совершить сделку самостоятельно.

Как выбрать риелтора?

При выборе агентства недвижимости желательно остановиться на агентстве с хорошей репутацией и большим количеством положительных отзывов. Такая компания тщательно отбирает кандидатов при приеме на работу.
Выбор персонального агента тоже немаловажный фактор. Этому человеку доверяют такое непростое дело, как покупка квартиры, поэтому он должен хорошо знать все вопросы, связанные с выбором объекта и организацией сделки. Необходимо, чтобы риэлтор лучше понимал Вас и тонко чувствовал все Ваши потребности, чтобы он мог подсказать, как сделать правильный выбор именно в Вашем случае. Пусть он будет близок Вам по духу, чтобы Вам было легко и комфортно общаться. Для этого нужно полное взаимопонимание и доверие.

Как оценить работу риэлтора?

Обычно проверка юридической чистоты объекта является одной из основных составляющих риэлторской услуги при покупке квартиры или комнаты. Специалист должен помочь клиенту выбрать вариант без каких-либо подводных камней. Однако на рынке недвижимости Костромы до сих пор встречаются случаи недобросовестной работы агентств. Как незнающему человеку отличить качественную проверку от некачественной на этапе подготовки документов к сделке?

Оценить работу риэлтора самостоятельно, не обладая юридическими знаниями, практически невозможно. В этом вопросе точных критериев не существует. Собирая данные по правовой истории объекта, многие риэлторы зачастую вынуждены действовать не только в рамках правового поля. Сами полученные сведения носят зачастую не всеобъемлющий, а отрывочный характер. Задача риэлтора или юриста агентства — собрать полученную информацию в единый пазл и просчитать риски покупателя. По мнению экспертов, в рамках проверки юридической чистоты объекта важно даже не столько количество собранных бумаг, сколько правильный анализ имеющихся правоустанавливающих документов, сведений об истории квартиры, а иногда даже и результатов опроса соседей. На основе выявленных рисков при необходимости делают дополнительные запросы. Чтобы оценить такую работу, нужно как минимум быть юристом по недвижимости или опытным риэлтором.

К сожалению, нужно признать: сегодня на костромском рынке недвижимости есть риэлторы (или просто посредники), которые либо не знают, что проверять, либо ленятся это делать. Как же быть клиенту?

Желательно, чтобы покупатель сам мог ориентироваться в процессе.

Существует стандартный комплект документов, которые запрашивают при покупке жилья. Дальнейшие действия риэлтора и клиента зависят от того, что в них отражено. Итак, основные этапы проверки.

Во-первых, выясняем, кто является собственником покупаемой квартиры, каким образом она досталась человеку, не ограничен ли он в праве распоряжения недвижимостью и т. д. Для этого нужно изучить правоустанавливающие документы продавца на квартиру.

Во-вторых, проверяем, существуют ли какие-либо зарегистрированные обременения (ограничения) права на квартиру. Для этого нужно получить выписку из единого государственного реестра прав (ЕГРП). Наиболее распространенным обременением на сегодняшний день является передача продаваемой квартиры в залог. Это связано с тем, что существенную долю рынка купли-продажи занимают сделки с использованием ипотечных кредитов. Данное обстоятельство выявить несложно — оно указано не только в выписке из ЕГРП, но и в свидетельстве о праве собственности на квартиру. Однако передача квартиры в залог происходит не только при получении ипотечного кредита. Собственник может наложить такое обременение с целью минимизации риска потери своей недвижимости. При этом залогодержателем вправе выступить как юридическое, так и физическое лицо, например близкий родственник или друг. Покупателю в данном случае следует помнить, что собственник не имеет права совершать какие-либо действия с квартирой без согласия залогодержателя. Серьезным обременением также является арест объекта. Причем его могут наложить буквально за день до сделки, когда обе стороны уверены, что все в порядке. По словам экспертов, не всегда причиной такого обременения становится спор в отношении объекта недвижимости. В некоторых случаях достаточно, например, быть ответчиком в деле о взыскании денежных сумм. Допустим, налоговый орган заподозрил собственника в неуплате налогов. Причем иногда получается так, что стоимость арестованной недвижимости во много раз больше размера задолженности, которую истребуют с ответчика. Запретить продажу квартиры могут и органы опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетние и (или) недееспособные граждане и их интересы могут пострадать при продаже жилья.

В-третьих, устанавливаем, кто зарегистрирован по месту жительства, сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже. Для этого необходимо изучить расширенную выписку из домовой книги.

Нужно иметь в виду, что в соответствии с п. 5 ст. 31 ЖК РФ при переходе права собственности бывшие члены семьи продавца теряют право пользования квартирой и обязаны выписаться. Но если другую квартиру они еще не купили и зарегистрироваться некуда, то даже через суд новый собственник не сможет от них избавиться. На поиск жилья закон дает целый год.

Если же бывший супруг продавца квартиры в свое время отказался от приватизации в пользу мужа или жены, то в соответствии с решением Верховного суда он сохраняет право бессрочного пользования данной квартирой. Выписать и выселить его нельзя.

Проблематично будет выселить и арендаторов квартиры, с которыми заключен договор найма, поскольку при продаже арендуемой недвижимости они сохраняют за собой право на проживание в ней до конца действия договора, а новый собственник должен обеспечить им прежние условия найма.

В-четвертых, проверяем, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней не согласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Для этого необходимо изучить документы БТИ на квартиру.

Если перепланировка или переустройство не были согласованы, то ответственность может лечь на плечи нового владельца. На сегодняшний день узаконивание перепланировки составляет около 12 тыс. руб. Кроме того, в определённых случаях жилье потребуют привести в первоначальный вид.

Эксперты предупреждают: любые справки не в состоянии полностью обезопасить покупателя. Существует множество ограничений и правопритязаний, которые не отображаются в названных бумагах, но являются действительными. К тому же информация об обременениях, поступающая из судов, от судебных приставов и иных уполномоченных органов, может прийти уже после того, как были получены необходимые документы. Поэтому проверка юридической чистоты может минимизировать риски, но не в состоянии полностью их устранить. Любые сделки с недвижимостью не терпят дилетантов. Поэтому доверьтесь профессионалам, каждый должен заниматься своим делом…

Яндекс.Метрика