+7 (4942) 47-26-52
+7 (910) 950-29-05

Риски при покупке коммерческой недвижимости

Приобретение коммерческой недвижимости – необходимое условие для развития бизнеса и прекрасная инвестиционная возможность. Однако покупка такого объекта очень часто связана с определенными рисками. Если говорить о макроэкономических факторах, затрагивающих рынок в целом, то это нестабильность валютного курса, политическая ситуация, соотношение спроса и предложения. На них владелец коммерческого объекта никак не может повлиять, а вот избежать типичных ошибок при заключении конкретной сделки начинающему инвестору вполне по силам.

Объекты некапитального строительства и федеральные программы

Сборные, контейнерные или передвижные павильоны – удобная коммерческая площадь для малого бизнеса, привлекающая предпринимателей своей мобильностью. Обычно в них размещаются небольшие кафе, киоски, ресторанчики. Однако, нужно понимать, что объект некапитального строительства стоит на земле. Если земельный участок не является собственностью бизнесмена, то, чаще всего, он взят в аренду у местных властей. Такая ситуация может тянуться годами – часто «бизнес на колесах» по нескольку раз меняет владельцев. Но если муниципалитету понадобится занятый участок, то договор аренды, как правило, может быть разорван досрочно без особых проблем.

С подобной ситуацией уже столкнулись многие предприниматели – в преддверии Олимпиады в Сочи и Чемпионата мира по футболу-2018 некапитальные объекты на картах городов, мешавшие строительству спортивных сооружений, были безжалостно снесены. Попытки переоформить недвижимость как капитальное строительство чаще всего ни к чему не приводят – суды признают такой перевод незаконным.

Еще одна опасность для владельцев разборных павильонов – федеральные программы. К примеру, в 2012 году при строительстве трасс в Подмосковье было снесено немало объектов некапитального строительства. Так что при покупке коммерческой недвижимости, в первую очередь, следует выяснить, к какому типу она относится и проверить правоустанавливающие документы.

Недвижимость с обременением и двойная продажа

Коммерческие объекты – весьма привлекательная недвижимость для разного рода мошенников. Одной из опасностей является наличие обременений со стороны третьих лиц по кредитным договорам, сделкам купли-продажи, а также иные запреты и аресты. Типичный случай: продавец реализует свой объект, скрыв наличие обременения, получает предоплату, но в процессе сделки банк предъявляет свои права на заложенное имущество. В итоге, покупатель рискует не только упустить сделку, но и лишиться внесенных средств.

По такой же схеме происходят и двойные продажи – мошенники получают от нескольких покупателей задаток, но дальше Росреестра дело не идет, поскольку дважды зарегистрировать право собственности на один и тот же объект физически невозможно. А наивному покупателю предстоят длительные судебные разбирательства, которые не всегда приносят успех.

Инженерная инфраструктура

При покупке коммерческой недвижимости может возникнуть ряд проблем с переоформлением инженерных коммуникаций, особенно если это происходит уже после сделки. Если документы содержат какие-либо неточности или ошибки, то их исправление сопряжено со значительными расходами. Помимо юридических формальностей, следует учесть, что различные виды деятельности требуют разных затрат энергии и ресурсов. Если в стандартном офисе основную нагрузку создают компьютеры и кондиционеры, то, скажем, хлебозавод требует совершенно других мощностей.

Особенно внимательно следует изучить этот вопрос предпринимателям, покупающих помещения для открытия пекарни, мини-завода или предприятия бытовых услуг.

Как снизить риски при покупке офиса

Несмотря на возможные неприятности, связанные с покупкой коммерческой недвижимости, избежать убытков и проблем можно. Главное, внимательно отнестись к подбору объекта и заключению сделки. В первую очередь проверьте прошлое недвижимости – обо всех предыдущих операциях расскажут выписки из Росреестра, в них также содержится информация о наличии запретов и обременений. Не забудьте ознакомиться с правоустанавливающими документами на интересующую коммерческую недвижимость – из них можно узнать, кому принадлежит объект и признан ли он капитальным. Чтобы избежать проблем со сносом строения, узнайте, не планируется ли в вашем районе реализация строительных или дорожных программ.

Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, то эксперты советуют новичкам вкладывать деньги в покупку готового бизнеса или качественных офисных и складских помещений. В этих сегментах риски финансовых потерь считаются самыми низкими.

Яндекс.Метрика